адвокат объяснил, как не наткнуться на мошенников

При аренде жилья украинцам следует быть осторожными, чтобы не наткнуться на мошенников. Стоит заранее знать, какие документы следует проверить и на какие нюансы обратить внимание, чтобы обезопасить себя от злоумышленников.

Адвокат, руководитель практики недвижимости и строительства юридической компании «Де-юре» Иван Топор рассказал УНИАН, что зайти в квартиру, осмотреть её и получить ключи – ещё не значит обезопасить себя от мошенничества.

«Человек, который показывает жилье, может сам арендовать его на несколько дней, а затем представиться владельцем и предложить другим долгосрочную аренду. Поэтому перед передачей денег нужно выяснить главное: кому принадлежит квартира и на каком основании конкретное лицо предлагает ее сдать», – говорит адвокат.

Прежде всего специалист рекомендует попросить документы, подтверждающие право собственности: например, договор купли-продажи или дарения, выписку о регистрации прав собственности. Не лишним будет получить технический паспорт, хотя он не является правоустанавливающим документом.

Сведения из документов нужно сопоставить с актуальной информацией из Государственного реестра прав на недвижимое имущество. В настоящее время доступ к такому реестру имеют нотариусы, государственные регистраторы, иногда адвокаты, если они специально оформили соответствующий доступ. Также необходимо проверить документ, удостоверяющий личность владельца, и сверить его данные с документами на жилье.

Право собственности и субаренда

Если право собственности оформлялось давно и сведений в действующем реестре нет, это не означает, что документы недействительны. Однако, чтобы обезопасить себя, стоит попросить собственника зарегистрировать право в реестре до заключения договора.

«Отдельно нужно обратить внимание на совладельцев. Если человеку принадлежит лишь доля квартиры, не стоит полагаться на его устные заверения, что «остальные не возражают». Для аренды всей квартиры безопаснее всего, чтобы договор подписали все совладельцы. Это снижает риск появления другого собственника, который не давал согласия на заселение», – предупреждает Топор.

Особенно внимательно следует действовать, если квартиру сдает её арендатор. Субаренда сама по себе является законной, но требует согласия арендодателя (владельца). Срок субаренды не может превышать срок основной аренды. Если основной договор прекращается досрочно, одновременно прекращается и субаренда. Этот риск также следует иметь в виду.

Поэтому, по словам адвоката, потенциальному субарендатору необходимо ознакомиться с основным договором аренды со всеми дополнительными соглашениями, проверить его срок и условия досрочного расторжения. Согласие на субаренду от собственника рекомендую получать в письменной форме, а вместе с ним – заверенную собственником копию договора аренды.

Полномочия представителя и письменный договор

Другая распространенная ситуация – собственник находится за границей, а квартиру сдает родственник, знакомый или риелтор. Как отмечает Топор, родственные связи или наличие ключей не подтверждают полномочий действовать от имени собственника.

«Необходимо проверить документальное основание представительства, прежде всего доверенность, и её содержание: разрешено ли подписывать договор, передавать квартиру по акту, получать деньги и т. д. Доверенность от физического лица должна быть нотариально заверена, а перед подписанием договора следует обратиться к нотариусу для проверки ее действительности», – сказал адвокат.

Если доверенность оформлена за рубежом, порядок её использования в Украине также следует предварительно уточнить у нотариуса.

Для обычной аренды жилья, как правило, достаточно письменной формы, однако стороны могут договориться о нотариальном заверении. С одной стороны, нотариальное заверение предоставляет дополнительные гарантии арендатору, однако оно требует дополнительных затрат, которые не всегда оправданы.

Передачу квартиры следует оформить актом приема-передачи. В нём желательно зафиксировать состояние ремонта, мебели и техники, имеющиеся повреждения, показания счётчиков и количество переданных ключей. Фотографии следует приложить к акту в качестве приложения. По окончании аренды также рекомендую подписать акт возврата: это поможет избежать необоснованных претензий относительно повреждения имущества или пропажи вещей.

Безопасная оплата и аванс

Что касается оплаты, то, как отметил Топор, безопаснее всего осуществлять её на банковский счёт арендодателя, указанный в договоре. Перевод на карту постороннего «друга», «родственника» или посредника без документально подтверждённых оснований создаёт лишний риск.

«В назначении платежа рекомендую указывать номер и дату договора, адрес квартиры и период аренды, за который производится оплата. Если вынуждены расплачиваться наличными, то обязательно получайте письменную расписку о получении средств от владельца с указанием назначения платежа, его суммы и данных плательщика», – сказал адвокат.

Он не советует перечислять аванс, опираясь лишь на фотографии квартиры и обещание её «забронировать». Сначала жильё должен осмотреть будущий арендатор или его уполномоченный представитель, после чего необходимо проверить документы и полномочия лица, получающего средства.

Если бронирование необходимо, его следует оформлять в виде письменного соглашения с указанием точного адреса, суммы, срока заключения основного договора и условий возврата платежа. По словам специалиста, нередки случаи, когда псевдовладельцы размещали фотографии чужих квартир и получали платежи за якобы бронирование квартиры до того, как арендаторы успевали приехать для её осмотра.

«Перед передачей денег убедитесь, что у человека есть право сдавать квартиру, а условия проживания и расчетов зафиксированы в письменной форме. Если документы не предоставляют или торопят с оплатой, лучше отложить сделку. Проверка перед заселением поможет снизить риск потери средств и необходимости срочно искать другое жилье», – резюмировал Топор.

справка

Иван Топор

Адвокат

Иван Топор, руководитель практики недвижимости и строительства, адвокат, кандидат юридических наук.

Образование: 2003-2008 – Одесская национальная юридическая академия, квалификация – магистр права, диплом с отличием. В 2014 году на основании решения Аттестационной коллегии присуждена научная степень кандидата юридических наук.

С 2008 по 2013 год работал помощником судьи Одесского окружного административного суда, а в период с 2013 по 2015 год юристом в ООО «Веста».

С 2015 года по настоящее время – ООО «ЮКК «ДЕ-ЮРЭ». Начинал в должности юриста, далее старшего юриста и в настоящее время является руководителем практики недвижимости и строительства.

Аренда в Украине – последние новости

По данным DIM.RIA, дешевле всего арендовать однокомнатную квартиру можно в Херсонской области – в среднем за 3,8 тыс. грн в месяц, тогда как в Киеве цена достигает 31,5 тыс. грн. В Закарпатье в августе стоимость аренды осталась на уровне предыдущего месяца – 22,5 тыс. грн.

Ранее сообщалось, что стоимость аренды жилья в городах, которые первокурсники выбирают для обучения, существенно выросла по сравнению с предыдущим годом. По данным исследования OLX, самые высокие цены на аренду фиксировались в крупных экономических центрах страны.