Підстав для зростання цін на сільськогосподарську землю немає: бульбашку надувають посередники — ЗМІ

Бульбашка, що надувається довкола земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які нібито можуть швидко зростати в ціні, дуже нагадує характер поведінки криптовалют: непередбачувані, не забезпечені реальним економічним зростанням американські гірки, залежні не стільки від обʼєктивних факторів, скільки від ігор спекулянтів. Посередники, що спеціалізуються на земельних угодах, обіцяють чи не 20% річних доходу будь-якому новачкові без “надмірних зусиль” виключно за рахунок сприятливої конʼюнктури ринку, проте це дуже сумнівні обіцянки, йдеться в матеріалі УНІАН. 

​Нещодавно аналітична група OpenDataBot опублікувала дані щодо середніх цін за гектар в угодах з продажу землі в 2026 році. “Оптимістична середня цифра у 75 тис. грн за гектар виглядає обнадійливо. Проте, будучи вирваним з контексту, цей показник спотворює реальність”, йдеться в матеріалі.

​“Реальне зростання цін в доларовому еквіваленті за останні 5 років становило лише 30%, тобто не більше 5-6% на рік. Крім того, кількість угод зменшується: порівняно з 2025 роком, в 2026 уклали на 15-20% менше – якщо торік за цей період продали 92,9 тис. га, то цьогоріч -82,1 тис. га. Це не виглядає як динамічне зростання попиту”, – додає видання. 

​На середню ціну суттєво впливає регіон розміщення ділянки: у прифронтових землі продаються дешевше, у західних – дорожче. При цьому на заході складно купити великі масиви, середній розмір лоту – менше гектара. Тож тут швидше йдеться про купівлю для подальшого перепродажу, аніж про реальний бізнес, що інвестує у розвиток агросектора, якому потрібні великі блоки наділів. “Тобто, по суті, “точкові” спекулятивні інвестори можуть за бажання “розганяти” середній показник по ринку, завищуючи ціни для виробників до економічно нерентабельних показників”, – йдеться в статті. 

Як показала на масиві понад 210 тисяч угод з реєстру Держгеокадастру за 2021–2025 роки дослідниця KSE Євгенія Митряхіна, основним драйвером зростання цін на землю є не підвищення продуктивності і навіть не зростання орендних доходів. Передусім ціни рухає вгору індексування нормативної грошової оцінки. Щороку воно відбувається орієнтовно на 8%, тобто приблизно на коефіцієнт інфляції. Модель показує: збільшення НГО на 1% супроводжується зростанням ціни угоди приблизно на 0,55%. 

Це означає, що, по-перше, зростання цін має адміністративний характер, а по-друге, реальне зростання в кращому разі зберігає капітал, але не примножує його. І про обіцяні 15-20% не йдеться. “Тобто фактично, як і у випадку з умовним “біткоїном”, за ціновим коливанням на ринку землі не стоїть економічна динаміка. Ані зростання продуктивності, ані залучення інвестицій в цей ринок не грають ролі”, – додає видання. 

Ще одна проблема, яка “обʼєднує” землю і криптовалюту – виклики ліквідності. З одного боку, формально ви можете швидко продавати наділи (якщо знайдете нового власника, готового заплатити), з іншого – вийти з активу дорожче за ціну купівлі – складно, оскільки йдеться зазвичай про продаж обтяженої орендою ділянки. “Майже всі привабливі землі вже перебувають у довгостроковій оренді. Навіть купуючи у власність, покупець отримує землю з орендарем і його переважним правом – фактично це еквівалент купівлі прав оренди, а не “чистого” наділу”, – відзначають автори.

За оцінкою VoxUkraine, нині лише близько чверті угод узагалі розкривають ціну – решта занижують її заради економії на податках. Більше того, зараз орендна плата відстає від зростання вартості наділів – це виглядає як класична ознака надування, а не фундаментального зростання. Дохідність оренди стиснулася з 7–10% на старті ринку до близько 3-5% у 2026 році.

Аналогічно спростовується й аргумент про “низьку базу”: “дешево” не означає “зростатиме”. “Сьогоднішній дисконт відображає реальні ризики – війну, відсутність іпотеки, заборону для іноземців, тонкий ринок. Доки ці ризики наявні, низька ціна економічно виправдана, а не “аномальна”. А аргументи про “недооціненість”, “недокапіталізацію”, порівняння із ціною в сусідніх європейських країнах, де немає війни – варто відкласти в сторону і обʼєктивно подивитися на ризики і перспективи: підстав для реального “бусту” в цінах наразі немає”, – резюмує видання.