«єОселя» стає проблемою. Підводні камені на шляху до омріяного житла — УНІАН

Програма доступної іпотеки «єОселя» покликана наблизити мрію тисяч українських родин про власне житло. Проте потенційні покупці стикаються з труднощами через зміну умов програми наприкінці минулого року.

З жовтня 2022 року в Україні діє державна програма пільгової іпотеки «єОселя». Вона дає можливість певним категоріям громадян взяти іпотечний кредит під пільгові відсотки і покликана полегшити придбання власного житла в умовах, коли для переважної більшості українських сімей купівля квартири є непідйомним тягарем.

Чиновники звітують про гарні результати та перспективи розвитку державної програми, проте останнім часом громадяни скаржаться на проблеми з отриманням омріяного іпотечного кредиту. Ці скарги у приватних розмовах підтверджують і деякі ріелтори, зазначаючи, що, за неофіційною інформацією, програма вже суттєво скоротилася, і невідомо, яка доля чекає на неї надалі. УНІАН вирішив дослідити це питання. 

Але для початку нагадаємо основні умови програми. Для військовослужбовців, медичних працівників, науковців та педагогів діє пільгова ставка у 3% на придбання житла. Для ВПО та українців, що не мають власного житла, або його площа менше норми (не більше 52,5 квадратних метра на одну особу +21 м² на кожного наступного члена сім’ї) – 7 відсотків. Пізніше у програмі з’явилася новація – з одинадцятого року іпотеки ставка збільшується до 6 або 10 процентів відповідно.

Термін надання іпотечного кредиту складає до 20 років, перший внесок – від 20%, але для молоді до 25 років передбачили полегшення цієї умови: вони можуть заплатити лише 10 відсотків від вартості житла для отримання кредиту. Отримати позику можуть громадяни віком від 18 років на дату оформлення кредиту до 70 років на дату погашення, тобто пенсіонерам доступна іпотека вже не «світить».

Кардинальні зміни в умовах програми

Важливою умовою є вимога щодо віку житла. Наприкінці 2024 року набули чинності зміни щодо того, скільки років має бути квартирі чи будинку, що береться в іпотеку. Якщо раніше предметом іпотеки могли бути квартири і будинки віком до 10 років, якщо вони розташовані в Києві та обласних центрах (а в маленьких містечках будівлі могли бути ще старшими), то 4 листопада минулого року ці умови змінилися. 

Так, відтепер для більшості категорій українців за програмою «єОселя» доступні домівки віком не старше 3 років. Проте є і винятки: для ВПО житло може бути віком до 10 років в усіх регіонах, де працює програма. А військовослужбовці за контрактом, силовики, медики, педагоги, науковці та ветерани можуть претендувати на десятирічне житло у Чернігівській, Сумській, Харківській, Запорізькій та Херсонській областях. В інших же регіонах діє таке ж правило, як і для усіх інших: квартира чи будинок не старше за 3 роки. Саме ці зміни спричинили проблеми в реалізації програми, про які піде мова трохи згодом.

Як пояснила перший віце-прем’єр-міністр – міністр економіки Юлія Свириденко, минулого року уряд перепрофілював програму і зробив акцент на первинному ринку житла. 

«Зрозуміло, що для розвитку економіки, як однієї з задач програми в тому числі, є розвиток первинки, а не вторинного ринку. Саме тому в нас на сьогодні придбання житла в новобудовах в структурі стає більше. Наша задача – щоб на прифронтових територіях теж будувалося житло, але ми розуміємо, що це потребує перехідного періоду і допомоги з боку держави для забудовників. Тому на прифронтових територіях залишається можливість купувати житло на вторинному ринку, а на решті територій це первинний ринок», — наголосила Свириденко.

Результати програми в цифрах

Наскільки успішною є реалізація «єОселі» з моменту старту програми? Як розповіли УНІАН у прес-службі компанії «Укрфінжитло» (яка, власне, і реалізовує програму доступної іпотеки), станом на 21 березня по «єОселі» всього було видано 16 108 кредитів на понад 26,4 мільярда гривень. А безпосередньо з початку 2025 року за програмою видано 1 268 кредитів на понад 2,3 мільярда гривень.

Перша заступниця голови правління «Глобус Банку» Олена Дмітрієва звернула увагу, що в 2025 році банки видали на 30% менше кредитів, ніж за аналогічний період минулого року.

«Але у цього зменшення є пояснення: банки не кредитували в січні з причини непрацюючих реєстрів. При цьому всьому результати на первинному ринку дуже позитивні: від початку 2025 року банки вже видали в 2,5 рази більше кредитів в житлових комплексах на стадії будівництва, ніж це було торік у цей же період, і це незважаючи на відсутність кредитування в січні», — зазначила вона.

В «Укрфінжитлі» зазначають, що програма «єОселя» має кілька джерел фінансування: залучення кредитних коштів від банків та фінустанов, купонний дохід за облігаціями та кошти з державного бюджету. І на цей рік передбачена видача приблизно 10 тисяч кредитів.

При цьому попит з боку громадян є доволі високим – багато українців мають бажання отримати іпотеку за вигідною ставкою (адже комерційні пропозиції банків можуть сягати від 15 до 25 відсотків).

«Попит з боку українців в десятки разів більше. Ми бачимо в системі 100 тисяч унікальних запитів. Це говорить про те, що можливості ринку великі, що нам треба шукати можливості співпраці з міжнародними фінансовими організаціями, донорами, партнерами, тому що це запит номер один від людей, які залишаються в державі, і які розглядають можливість повернутися в Україну», — зазначила міністр економіки Свириденко.

Також чиновники відмічають позитивний вплив програми на розвиток будівельної галузі. В «Укрфінжитлі» наводять переможні цифри: за даними Мінекономіки, кожна гривня, вкладена в «єОселю», генерує щонайменше 2,6 гривні мультиплікативного ефекту в будівельній галузі. 

«Також нагадаємо, що завдяки програмі «єОселя» обсяги будівництва за 9 місяців 2024 року зросли на 23,8 відсотка у порівнянні з аналогічним періодом 2023 року. А за внеском у зростання ВВП серед державних програм Мінекономіки «Зроблено в Україні» єОселя посідає 2 місце», — говорять у прес-службі фінансової установи.

Проблеми, про які не говорять

Здається, від реалізації програми всі у плюсі: люди отримують доступніше житло, розвивається будівництво, економіка, нехай і повільно, але зростає. Проте в діжці меду не обійшлося без ложки дьогтю.

В останні місяці стала ширитися інформація, що люди стали брати відчутно менше іпотечних кредитів за державною програмою. Це викликало чутки про те, що «єОселю» згортатимуть. Тому УНІАН вирішив поспілкуватися з фахівцями ринку нерухомості, які бачать реалії програми зсередини.

Рієлтор Олександр Бойко вважає програму доступного іпотечного кредитування важливим інструментом для українців, які прагнуть придбати власне житло. За його словами, завдяки ставкам у 3% та 7% річних ця програма залишається одним із найбільш вигідних способів кредитування. Проте фахівець визнає, що «єОселя» наразі стикається з низкою викликів, які значно впливають на її ефективність.

«На сьогодні більшість великих системних банків майже не приймає нові заявки за цією програмою через обмеженість виділених коштів. Черги на оформлення кредиту можуть сягати півроку, оскільки кредитні менеджери тимчасово відмовляються приймати нові звернення, адже бюджет для реалізації програми розподіляється дуже обмежено. Ця ситуація, ймовірно, збережеться протягом найближчого місяця, що створює додаткове навантаження на всіх учасників процесу», — каже Бойко у коментарі УНІАН. 

За його словами, враховуючи затримки у великих фінустановах, людям доводиться дедалі частіше звертатися до невеликих банків, де процес розгляду заявок проходить оперативніше.

Підтверджує його слова і президентка Асоціації фахівців з нерухомості України (АФНУ) Олена Гайдамаха. Вона розповідає, що у банків не вистачає коштів на кредити усім охочим.

«Банку видається на тиждень певна сума на іпотечні кредити, наприклад, 6 мільйонів. В Києві черга на іпотечні кредити сягає понад 4 місяці, бо сума грошей, що розподіляються, обмежена. Тому ми користуємося послугами банків з інших міст, де практично немає іпотеки через відсутність новобудов», — розповідає експертка в розмові з УНІАН.

І черга на видачу кредитів — не єдина проблема «єОселі». За словами Олени Гайдамахи, кількість охочих взяти пільговий іпотечний кредит зменшилась в рази. Це відбулося саме через зміну умов програми наприкінці 2024 року.

«Зараз можна придбати квартиру у будівлі не старше 3 років. При купівлі житла в таких будинках необхідно сплатити податки та військовий збір, ще держмито та пенсійний збір, і на рівному місці плюс 12 відсотків. Звісно, податок на прибуток і військовий збір за законом має сплачувати власник, але інколи умови продажу такі, що людина виставляє на продаж житло за одну ціну і каже: «Якщо хочете дешевше, то сплатіть за нас податки». Навантаження перекладається на плечі покупця», — каже фахівчиня.

Вона наводить приклад з власної практики: людина звернулася по кредит, заплатила завдаток власнику житла, а за пару днів дізналася, що будуть зміни у програмі, і банк не встигає видати кредит, тому що будинку 4 роки. На щастя, продавець увійшов у ситуацію і повернув завдаток, але могло так і не пощастити.

За словами експертки, постійно зростає і вартість житла. 

«Менеджери відділів продажу забудовників розповідають, що, незважаючи на те, що новобудови не розбирають як гарячі пиріжки, все одно раз на 3-6 місяців ціни квадратного метру зростають і там все дуже дорого. Плюс людям треба жити зараз, а не думати, що колись цей будинок буде здаватися», — зауважує Гайдамаха. 

Крім цього, проблема зараз виникає навіть з ремонтами, і це сумні реалії воєнного часу. Президентка АФНУ говорить, що працівників, які робили гарні якісні ремонти, зараз обмаль, і вони не виїжджають на об’єкти через мобілізацію.

За словами деяких забудовників, які працюють за цією програмою, люди отримують гроші на іпотеку протягом 4-5 місяців, і забудовникам доводиться робити заморозку продажу квартири на півроку. При цьому в столиці є забудовники, які навіть не працюють з програмою «єОселя» через те, що у них і так добре купують житло.

Олександр Бойко додає, що одним із викликів також є недостатня обізнаність власників нерухомості щодо безпечності та легальності державних програм фінансування. Деякі власники насторожено ставляться до покупців, які використовують «єОселю», через побоювання щодо затримок або складнощів у виплатах.

Банківські нюанси

Експерти діляться і нюансами роботи з банками, про які слід знати людям, які планують брати іпотеку, адже попереджений – значить, озброєний.

Рієлтор Олександр Бойко зазначає, що ще одним значним викликом є складнощі з проходженням фінансового моніторингу, коли банк може відмовити у проведенні операції через недостатній або неправильно оформлений пакет документів. 

«Це може стати серйозною перешкодою для покупців і продавців. Я рекомендую заздалегідь перевіряти всі необхідні документи, щоб мінімізувати ризики відмови банку та пришвидшити процес купівлі-продажу», — каже фахівець. 

Він пояснює, що фінансовий моніторинг — це механізм перевірки легальності коштів і запобігання зловживанням, тому банк, маючи на меті знизити ризики, може відмовити у проведенні операції, якщо продавець не надає повний комплект документів, що підтверджують легальність та чистоту коштів. Підготовка належних документів заздалегідь є ключовим чинником для оперативного проходження операції та зниження ризиків відмов.

За словами Бойка, відмова банку може суттєво вплинути на покупців і продавців: покупці стикаються із затримкою завершення угоди, ризиком втрати зарезервованої нерухомості та додатковими витратами на оформлення документів та юридичні послуги, а продавці — із затримкою отримання коштів, необхідністю перегляду умов угоди, зокрема строків або фінансових аспектів, та ризиком втрати довіри між сторонами, що може призвести до юридичних конфліктів. 

«Попри переваги програми «єОселя», її ефективність ускладнюється обмеженим фінансуванням і труднощами для усіх сторін угоди», — вважає рієлтор.

Президентка АФНУ Олена Гайдамаха звертає увагу на необхідність перевірити свою кредитну історію, перш ніж подавати заявку на іпотеку.

«Були випадки, що люди приходять і говорять, що їм погодили заявку по «єОселі», вони заплатили завдаток за житло, а банк не видає кредит. І справа в тому, що банк перевіряє кредитну історію клієнта в Бюро кредитних історій, і якщо інформація по клієнту там світиться червоним, то можна забути про «єОселю», — говорить експертка.

Вона пояснює, що таке може відбутися через те, що людина колись невчасно внесла щомісячний платіж по споживчому кредиту. І «почистити», виправити проблеми з кредитною історією неможливо. 

Тому, радить Гайдамаха, перед тим, як подавати заявку на іпотеку в «Дії», необхідно обов’язково передивитися свою кредитну історію. 

«Адже в «Дії» може моментально прийти підтвердження надання кредиту, а вже потім при перевірці інформації банк може відмовити клієнту. Це стає проблемою, якщо клієнт вже надав продавцеві квартири завдаток, який не повертається», — застерігає фахівчиня.

…Завдяки програмі «єОселя» вже 16 тисяч родин отримали можливість придбати власне житло і водночас показали, що готові лишатися в Україні, попри складні виклики воєнного часу. Проте наразі, хоч уряд і не заявляв про скорочення або згортання програми, вона працює в обмеженому форматі через складнощі з отриманням кредитів та обмеженнями у виборі житла. 

Бажаючи допомогти забудовникам, урядовці переорієнтували програму переважно на первинний ринок, проте це унеможливлює купівлю житла у пільговий кредит людям з маленьких містечок, де новобудов немає і не передбачається. Водночас, у цьому є хоч і невеликий, але позитив – зважаючи на зменшення попиту на житло на вторинному ринку, ціни на нього можуть знизитися. Проте це вже інша історія, що залежить від багатьох факторів, ключовий з яких – ситуація на фронті.

Катерина Жирій